En la darrera dècada el mercat català de l’habitatge ha experimentat canvis des del punt de vista de l’oferta i de la demanda. Tot seguit en resumim els més notables, els quals han tingut efectes sobre l’assequibilitat de l’habitatge.

Evolució del règim de tinença de l’habitatge

La proporció de llars que resideixen en un habitatge de propietat a Catalunya ha disminuït del 77,8 % del l’any 2005 fins al 69,6 % del 2018. En canvi, les llars que resideixen en un habitatge de lloguer a preu de mercat han augmentat del 12,3 % de l’any 2005 fins al 22,5 % del 2018. El total del mercat de lloguer (a preu de mercat, a preu inferior de mercat i cessió gratuïta), va representar l’any 2018 el 30,4 %, el valor més elevat dels darrers lustres. Aquesta xifra es va aproximant a la mitjana de la zona euro (33,9 % el 2017) i se situa per damunt de la mitjana espanyola (23,9 %).

Tanmateix, el pes de la cessió gratuïta de l’habitatge i del lloguer per sota del preu de mercat són més baixos a Catalunya (6,5 % el 2018) que al conjunt de la zona euro (10,3 % el 2017). Un factor que ha agreujat aquest fenomen seria la forta disminució de la construcció d’habitatge protegit des del 2013.

El creixement de la demanda d’habitatges de lloguer s’explica per una gran varietat de factors, com la dificultat d’accés al finançament per a la compra d’un habitatge en propietat i la caiguda de la renda familiar arran de la crisi econòmica, però també pels canvis dels comportaments socials i per la disminució dels avantatges fiscals que tenia la compra. A més, l’oferta d’habitatge de lloguer també ha augmentat a conseqüència de la rendibilitat més elevada comparat amb altres productes.

Principals trets de l’habitatge de propietat

La iniciació d’obra nova residencial és molt inferior a la mitjana 1992-2007

La iniciació d’obra nova residencial ha augmentat considerablement des del 2014, quan es van tramitar 3.635 visats d’obra nova, davant dels 12.917 del 2018. Tot i això, les xifres no només són molt inferiors als moments àlgids de la bombolla immobiliària (2007), sinó que són força més baixos a la mitjana del període 1992-2007. Proporcionalment, des del 2014 han pres importància els visats d’obres de rehabilitació.

Nombre de compravendes inferior al del període precrisi

El creixement de la compravenda d’habitatges des de finals de la dècada de 1990 fins l’any 2007 (molt important entre el 2004 i el 2007) es va veure interromput bruscament el 2008. La tendència alcista no va tornar fins el 2013 i, entre 2014 i 2018, es va registrar un creixement de les operacions del 33,7 %. Aquest creixement és superior al registrat per Espanya (22,8 %) i la zona euro (14,0 %). Tot i això, les operacions de compravenda del 2018 van ser un 27,8 % inferiors respecte les de 2007, i la major part de les operacions es van concentrar al segment d’habitatges usats en detriment de l’edificació d’obra nova.

El preu de l’habitatge creix per damunt de la mitjana de la zona euro

Les taxes de creixement del preu de l’habitatge de compra registrades fins al 2007 es van interrompre bruscament el 2009, quan es registra un descens interanual del preu de l’habitatge (nou i segona mà) de l’11,4 %. Els preu de l’habitatge no van tornar a créixer fins el 2014, en paral·lel a la recuperació econòmica. Entre 2014 i 2018 el preu de l’habitatge a Catalunya va augmentar un 33,7 %; un augment superior al registrat per Espanya (22,8 %) i la zona euro (14,0 %).

Principals trets de l’habitatge de lloguer

Creixement intens del nombre de llars que viuen en habitatges de lloguer

El nombre de llars que resideixen en habitatges de lloguer i de cessió gratuïta ha augmentat de les 748.500 del 2013 fins a les 918.700 del 2018 (un 22,7 %). Catalunya ha assolit un nou rècord del nombre de contractes de lloguer durant el 2018, passant dels 52.941 contractes del 2005 fins als 167.953 del 2018. A la ciutat de Barcelona, tot i que amb unes taxes de creixement més moderades, també s’ha assolit un màxim històric de contractes de lloguer: dels 23.982 del 2005 fins als 53.524 del 2018.

Màxim històric de les rendes del lloguer

La renda mitjana de lloguer a Catalunya (699 €/mes) i a Barcelona (929 €/mes) durant el 2018 ha assolit els valors més elevats de la sèrie històrica disponible. La ciutat de Barcelona mostra un creixement acumulat de la renda del lloguer d’un 35,2 % entre el 2014 i el 2018, en sintonia amb el que succeeix en altres grans metròpolis arreu del món. Per al conjunt de Catalunya, el creixement acumulat de la renda del lloguer va ser d’un 29,5% entre el 2014 i el 2018.

Segons el Banc d’Espanya, la rendibilitat de l’habitatge (que engloba la rendibilitat bruta per lloguer i l’increment de valor de l’habitatge), mostra un comportament molt variable, des del màxim del 2002, del 23,1%, fins la correcció del 2012, del -9,0 %, per tornar a registrar valors positius fins al 10,5 % el 2018.

Elevada taxa de sobrecàrrega

Segons les dades de l’Enquesta de Condicions de Vida, el 34,5 % de llars que el 2018 vivien en habitatges de lloguer a preu de mercat dediquen més del 40 % dels seus ingressos a les despeses de l’habitatge. Aquesta taxa és inferior a la mitjana espanyola (38,1 %) però molt superior a la mitjana de la zona euro (del 24,9 % per al 2017).

El propietaris dels pisos de lloguer són predominantment particulars

La propietat del parc d’habitatge està molt atomitzada i està distribuïda principalment entre particulars. D’acord amb les dades de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona,  els principals tenedors del parc de lloguer a Barcelona durant el 2018 són els propietaris particulars (68,9 %) i, en menor mesura, les persones jurídiques (24,3 %) i les administracions públiques (5,2 %).

Evolució dels desnonaments

Segons el Consell General del Poder Judicial, durant el 2018 va haver-hi un total de 13.941 desnonaments a Catalunya, dels quals el 63,7 % (8.877) van correspondre a l’impagament del lloguer. A la ciutat de Barcelona es van produir 2.381 desnonaments durant el 2018, el 82,1 % dels quals (1.954) van correspondre a l’impagament del lloguer.